境内房屋大部分建于清嘉庆至光绪年间，多以木结构为主。至1949年，区内塔头街、卫前街、鼓东路、灵响路、北大路、井大路等一带均有大片“柴栏厝”，房屋毗邻，一旦发生火灾，水灾，房屋就烧毁、倒塌，被谑称为“纸褙福州城”。50～60年代，由于海峡两岸对峙及“文化大革命”的破坏，区内建设进展缓慢，全区土木结构房屋占70%以上，危墙危房率约占0.8%～1%。70年代末，全区以土木、砖木、木结构为主体的连片木棚屋区占60%左右，危墙危房率上升为1.2%左右。1981年，福建省人民政府调拨资金3000万元，成立福州市房地产开发公司，在旧街区边缘开发新区，为疏散城市人口、改善人民居住条件和进行大规模旧街区房屋改造创造条件。
　　1983年6月起，对五一广场进行改造，广场南面水泥板块改建为绿地，总面积6.68公顷，铺设草坪2.1万平方米，种植亚热带观赏树木7000余株；绿地中央建音乐喷泉。广场北面为观礼台，台下辟为商场。1984年，拆迁五一广场东侧五一中路、五福巷、粪船尾和文华桥等地段，总面积6.3公顷；搬迁居民481户，1957人，农户26户，78人，市直机关单位5个，工厂5家，商店4家；拆除旧房1469间，建筑面积3.5万平方米。
　　至1985年，全区以土木、砖木、木结构为主体的连片木棚屋区仍占住宅总面积的56%，且年久失修，十分破旧，居民居住条件差。旧街区房屋改造成为区委、区政府工作的难点、群众议论的热点。区政府把旧街区房屋改造列入为民办实事的重点项目，采取“规划一片，改造一片，建成一片，管理一片”的方针，本着“面向现实、面向未来”精神，针对区内实际，分地区、分地段、分等级，以国家规定的标准建筑密度，合理设计用地，提高建筑容积率，实现以社会、环境、经济效益三统一为目的旧街区房屋改造。当年11月，由鼓楼区房地产开发公司与福建闽东电机公司签约合建的琼东大楼附属新村建成投入使用。兴建新村时共拆迁居民52户，安置66套142间。竣工的新村拥有住宅楼3座，建筑面积6132.03平方米。
　　1987年起，旧街区房屋改造的重点地段为“一点”(五一广场及其周围为改造核心地点)、“三直”(五一路、八一七北路、六一路)、“三横”(华林路、东大路、古田路)、“八片”(水部福新路片、阀门厂至南门兜片、津泰路高节里片、仙塔街竹林境片、鼓东路七星井片、省府路达明路片、北大路通湖路片、三坊七巷片)，改造资金采取群众出一点、房管部门贴一点、政府拨一点、多余房屋卖一点的办法筹建。1987年9月，鼓楼区房产经营公司对东湖新村棚区进行改造，拆迁居民358户，1200多人，拆除建筑面积1.76万平方米；建成新村13座，643单元，建筑面积5万平方米，还建有商业网点、幼儿园、公园等公共设施2900多平方米。
　　1988年后，改造规模逐年加大，由零星单项改造向成片、综合改造转变，由只注重房屋建设发展为改造一片房、建好一条路、带出一条街，把路、街、店面结合起来统一规划，整体改造。同时，鼓励国家、集体、合资、内资、外资一齐上，“五个轮子”一起转。1989～1994年，相继进行杨桥路东段街区改造、津泰路街区改造、竹林境新村成片改造、达明新村成片改造和福新路街区改造，以拓宽道路为突破口，推动基础设施，带动道路两侧商店、住宅的改造，提高城市整体功能。扩建道路，拆迁安置道路两侧居民，所需资金约占建设投资的50%左右。区政府发挥房地产开发公司作用，进行组织、协调工作，把改、扩建道路的拆迁安置费用和安置工作交给房地产开发公司承担。政府从政策上予以扶持，让其在道路两侧延伸地区多拆一些旧房，按规划建设商品房出售。由于道路建成，使两侧商品房升值，给投资者带来效益。
　　1982～1995年，全区在扩建、改建道路、旧街区房屋改造中共拆迁居民3461户、9192人，拆除建筑面积17.04万平方米，征用土地403.43亩；安置居民3369户，住宅2607套，建筑面积18.61万平方米；建成商品房4957套，建筑面积40.51万平方米，耗资1.21亿元。
　　(一)东湖新村棚屋区改造
　　东湖新村位于福州东门，占地1.7万平方米，原有建筑面积1.76万平方米，建于50年代，为2～3层简易木结构房，不少房屋已倾斜，环境脏乱。新村居住358户，1200多人，户均居住面积34平方米。1987年9月，由鼓楼区房产经营公司改建。拆迁户全部回迁，实行公房凭租折，私房凭产权证，按使用面积等量安置。对因结构原因，超过等量面积的部分，每平方米收集资费100元；超出排房原则范围以外另加房屋面积的部分，每平方米收取集资费320元。安置后余下4幢半住宅作商品房售出，基本解决建设开发资金平衡问题。改建后建起新楼房13座，643单元，总建筑面积5万平方米。同时，还建造商业网点、幼儿园、停车场、公园等公共设施，建筑面积达2900多平方米。1990年，被市政府授予文明新村称号。
　　(二)竹林境新村成片改造
　　竹林境新村位于东街以南，仙塔路以西。由原竹林境、灯笼巷、七转弯、塔崎顶等地块连成，总占地面积3.93公顷。由福州市鼓楼区房地产开发公司开发，福州市规划设计院规划，福建省建筑设计院和福州市建筑设计院分别设计。从1990年2月至1991年3月分3期动迁，拆除旧房面积3.36万平方米。1991年12月开始回迁，1993年2月全部回迁完毕。全片共搬迁居民667户，1716人。住宅工程1991年元旦动工，第一期开工12座楼房于1991年底竣工；第二期开工7座，于1992年6月竣工；第三期7座，于1993年10月竣工。除一号楼由福建省宏利房地产公司自建外，29座住宅楼总建筑面积10.51万平方米，总投资6309.43万元。工程分别由鼓楼区建筑总公司下属公司、中建七局三公司、福清第二建筑公司、长乐县古槐建筑公司等承建。工程质量全部合格，其中3号、4号、6号、7号、8号、13号、14号、18号、19号等9座楼达到全优工程，14号楼被评为“榕城杯”全优工程。小区建有一条宽4.5米南北向干道通往仙塔街、东大路。楼与楼间，建有宽1.5米小道相通，路旁均设绿化地，种植榕树、花、竹等。
　　(三)七星住宅小区成片改造
　　七星住宅小区位于湖东路、五四路、井大路交接处，占地5公顷，旧称井楼门，原是稠密的居住区，道路狭小，木屋连片。1988年8月由郊区房地产综合开发公司承担改造，建房与修路同步，以房带路，打通井大路、拓宽湖东路和尚宾路，拆除旧房5万平方米；新建住宅楼35幢共12万平方米，安置700多户居民，人均居住面积8.8平方米。区内道路联网，商贸、文教用房统一布局，水、电、通讯、卫生等设施配套。
　　(四)达明新村成片改造
　　达明新村位于鼓楼区达明路与鼓西路交接处，占地1.8公顷，由鼓楼区房地产开发公司承担改造。1992年10月动迁，共搬迁居民409户1636人，商业网点2100平方米，拆除旧房面积1.72万平方米。该新村由市规划设计院规划设计，实际用地面积1.6万平方米，建筑基底面积6663平方米，建筑密度41.8%。总建筑面积4.9万平方米，含13座7～9层商住楼。绿化面积3561平方米，绿地率达22.3%。道路硬地面积5486平方米。于1995年10月开始回迁，共安置居民657户2300人。
　　(五)杨桥路街区改造
　　杨桥路拓宽改造，是福州市“以房带路，路房并举”较为成功的旧城改造模式。50年代，该路东起东街口，西迄南后街，宽仅5～10米。1968年，向西延伸至环城路，拓宽至13～16米。1973年，再向西延至凤凰池与工业路相交，全长3909米，成为城区东西走向干道。1989年，东段(东街口至环城路段)再拓宽，采取路房联合开发。房屋部分由市、区两级房管局、房地产开发公司征用道路两侧土地改建商品房，实现资金平衡；路部分由市道路建设指挥部实施拓宽。道路两侧拓宽部分的拆迁费用由各开发单位负责。
　　杨桥路东段拓宽改造工程，共占地160亩，拆迁居民2300户，集资2亿多元。通过改造，全长1公里的道路，已从原来的16米，拓宽到34米。道路两旁的木板房和低矮楼房均为各式高楼大厦所代替。紧邻东街口百货大楼的繁华路段有宏扬新城、三友、华闽大厦、畅安大厦等高级商住楼。靠近环城路处有杨桥大厦、省建筑设计院大楼、鼓房大厦、市房地产交易市场大楼等。
　　(六)福新路街区改造
　　福新路原是福州市郊区政府门前一条6米宽的街巷，全长900米，一次性拓宽到32米，并带动两侧7公顷范围的旧房改造。负责实施这项工程的郊区房地产开发公司，联合外商，引进外资，“五管齐下”，多渠道解决资金平衡。出让给外商3幅地块获得3700多万元建设资金，又采取合资联建方式，借助资金雄厚单位建商品房，一举改造两个自然村。由于福新路的开辟，带动道路两侧的地价升值，沿路两旁新建和在建的有华盛大厦、工商银行大厦、晋安区政府大厦、双子星大楼、榕城花园等。道路建设的巨额投资得以补偿。
　　(七)津泰路街区改造
　　津泰路东起五一路，西至八一七路，南临津泰河，是市区中心东西走向次干道。1991年，鼓楼区政府成立津泰路拓宽改建指挥部，由副区长兼总指挥，鼓楼区房地产开发公司为主开发。同年11月始动迁两侧住户741户、2600多人，拆除旧房2.27万平方米，边拆边建。拓宽道路工程于1994年4月开工，同年12月竣工，为一块板式结构，全长896.58米，宽22米，全线地下铺设10条各种管线。道路两旁排列21幢7～9层写字楼和住宅楼，总建筑面积10.6万平方米。临街外墙和店面一律镶贴白色釉面砖，清新简洁。津泰河沿河砌1米高围墙。原来狭窄的津泰路，成为鼓楼区一条文明街。