福州民田主要是私有田，但也有部分氏族公轮田和乡村共有地。
　　(一)私有田
　　宋淳熙九年(1182年)，福州府有私有田81596.64顷，其中：田地35308顷72亩，园地46787顷92亩。除老年人外，成年人人均占有田地4亩多，按劳力计算，人均14亩左右。
　　宋淳祐年间(1241～1252年)，福州府有私有田81456.15顷。其中闽县4271顷93亩，侯官县6875顷41亩，怀安县4676顷41亩，福清县8750顷8亩，长乐县3121顷30亩，连江县5215顷32亩，古田县9954顷42亩，长溪县15090顷55亩，永福县6494顷55亩，闽清县6129顷，罗源县4108顷79亩，宁德县6767顷67亩。
　　各县私有田，均有水利设施，长乐、连江两县的设施较为完备。宋淳熙元年(1174年)，长乐知县徐谟，兴修管下湖塘水利，建造斗门104所，灌溉农田2080余顷；连江知县曾模，开浚东湖塘水渠20余里，造水闸、筑岸堘120余处，灌溉农田2000余顷。
　　宋代，福州的私有田兼并很严重，当时有主客户321234户，其中主户约占65%，客户约占35%。客户都是无地或少地的农民，主户中有少数是地主。兼并土地者主要是地主，特别是官僚地主。由兼并而造成“豪姓大户有力之家，包并民田而不受户，则其产虚桩去无业之家。冒占官地而佃租，则其租表寄于不佃之户，……”
　　“官田私田化，官租私租化”，是宋代福州土地权属变化的一个突出特点。南宋官府多次在福州出售官庄田成为私有田，商人致富后买田成地主，地主以钱买官成官僚。官庄田减少，私有田增多。一些没官田、户绝田又被官府收回，转为官庄田。
　　元代，福州的私有田除自有以外，一些豪右低租官田雇工剥削或出佃收租。久之，占为己有变为私有田。当时土地兼并与宋代一样，朝廷允许土地自由买卖，自由交易，官府验证，手续较完备。但一些豪右依仗权势，侵夺自耕农的田地，使田地愈发集中，百姓苦不堪言。
　　元至顺年间(1330～1333年)，福州兵灾严重，田地大量荒芜缩减。永福县仅有田1594.20顷，比宋时减少4899.35顷，减少75.45%；长乐县仅有田1120.92顷，比宋时减少2000余顷，减少64.08%。
　　明朝前期，朝廷为缓和阶级矛盾，以巩固政权，采取一系列限制乡绅、地主势力的措施，鼓励农民开垦荒地，福州田地的数量有所增加。中叶以后，政治腐败，阶级矛盾加剧，土地兼并也愈加激烈。福州的达官贵人竞相蓄田，豪门士族强取巧夺田地，遍于郊县，甚至买到连江、长乐、古田等县土地，大户人家年收租高达千石以上。
　　明万历元年(1573年)，福州私有田共20452.88顷(包括园、地、洲、池塘、山)。其中闽县2944顷56亩，侯官县2554顷89亩，怀安县1421顷2亩，古田县2431顷96亩，永福县731顷99亩，闽清县1276顷13亩，罗源县911顷26亩，连江县1421顷2亩，长乐县1765顷15亩，福清县4994顷54亩。
　　(二)氏族公轮田和乡村共有地
　　氏族公轮田是农村以血缘关系为纽带、以同姓宗祠为中心的同一氏族共有的田地。乡村共有地是以地域关系为纽带，以乡间村落为单位的地方共有土地。这两类田地有用于修地方道路、桥梁、塘陵的“路田”、“桥田”、“陵田”；有用于迎神赛会演戏的“报赛田”；有用于赈济的“社仓”、“义仓”、“义田”；有用于维修水利的“渠田”等。这些土地，大多来源于乡族地主的捐献、官产拨充或由赋役转化而来。其经营方式多是众议田租，定时由人承租，作为氏族或乡村公共的收入。氏族公轮田或乡村共有地都占全族(或全村)土地的相当比重。
　　在封建生产关系的桎梏下，地主阶级凭借占有的土地剥削农民。其占有形式，在福州有田底权(或称田根权)与田面权。这是土地私有制下所有权与使用权分离的表现形式。田底权即田主对土地拥有所有权和占有权，负有对国家缴纳赋税和产权登记的权利。田面权是土地使用者在租佃期间的土地使用权，或购买田面产权的部分收益权(收取小租)、处分权(自由退佃、转佃和典卖田面的权利)。
　　明、清时期，福州府各县土地所有权、占有权、使用权、处分权、收益权(或部分收益权)分离，主要表现为：土地所有权与使用权的分离；土地使用权与部分处分权的分离；土地所有权与占有权、处分权、收益权的分离；土地占有权与使用权、处分权、收益权的分离。
　　明、清时期租佃制度的变化，是佃农能取得土地永佃权。永佃后，佃农便取得土地占有权。成为“一田二主”中的新的一主，可不经原地主，将土地转租、抵押、典当，但仍应依契约规定向原地地主缴纳地租(大租)。
　　民国时期，民田权属基本上保留封建时期的私有制。民国32年《福建之地政》报告中提出：“本省地权分配，具有兼并集中和零星细割的两种畸形特性。”由于农民重视土地，渴望土地，一有机会，就竞相求田。福州的豪绅巨商，也都如此。他们多是购田于他乡的“不在地主”(即外乡地主)。一些官僚凭借势力向福州附近的县广购田地，坐地收租，成为官僚地主。他们在田地所在地设立谷仓，叫“小南台”。佃户深受剥削。